Kupovat, čekat, nebo raději zvolit nájem, protože jsou hypotéky stále drahé? Rok 2026 přináší na český realitní trh směs naděje, nových regulací a velmi nerovnoměrného vývoje. Zatímco některé regiony porostou, jiné mohou začít stagnovat – a investoři, které omezují přísnější hypotéky, poprvé po letech zjišťují, že trh už není jejich hřištěm.
Realitní trh vstupuje do roku 2026 v lepší kondici
Po několika letech turbulence přichází období, které by se dalo nazvat opatrným uklidněním. Česká ekonomika se pomalu nadechuje k růstu a makroekonomické prostředí začíná realitám znovu přát. Inflace se konečně drží v relativně klidném pásmu, zhruba mezi 1,5 a 2,5 procenty, což znamená, že domácnosti už nejsou pod tak silným tlakem rostoucích cen.
Zároveň rostou i mzdy – a tentokrát skutečně reálně. V praxi to znamená, že kupní síla domácností se po delší době zlepšuje. Pro mnoho lidí, kteří v posledních dvou letech nákup bydlení odkládali, se tak znovu otevírá otázka: „Není právě teď čas vrátit se na trh s nemovitostmi?“
Jenže ani tady není všechno tak jednoduché. Hypoteční sazby sice klesly z extrémních hodnot roku 2023, ale stále se drží kolem 4,2 až 5 procent. To je výrazně méně než před dvěma lety, ale pořád dost na to, aby si mnoho domácností koupi dvakrát rozmyslelo.
Trh se tak začíná dělit na dvě skupiny. Jedni – s dostatečnými příjmy a stabilní finanční situací – znovu vstupují do hry. Druzí stále čekají na výraznější pokles sazeb. A právě tato opatrnost bude jedním z hlavních rysů realitního trhu roku 2026.
Investoři narazí na nové limity
Zatímco domácnosti pomalu ožívají, investoři se připravují na poměrně zásadní změnu. Česká národní banka totiž zavádí od 1. dubna 2026 přísnější pravidla pro investiční hypotéky.
Nové limity jsou jasné: maximální LTV 70 procent (Loan to Value – výše úvěru ku zástavní hodnotě nemovitosti) a zároveň DTI omezené na 7násobek ročního čistého příjmu investora (Debt to Income – poměr celkového dluhu žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu). Jinými slovy: financovat investiční byt pomocí vysoké páky už nebude tak jednoduché jako v minulosti.
Důležité je, že tato pravidla se nevztahují na hypotéky pro vlastní bydlení. Regulace tak míří výhradně na investiční segment.
Co to znamená v praxi? Realitní trh pravděpodobně zažije krátkodobý sprint investorů ještě před dubnem, kdy se budou snažit stihnout financování za starých podmínek. Jakmile ale regulace začne platit, aktivita investorů pravděpodobně výrazně zpomalí.
Nejvíce to pocítí menší investoři, kteří stavěli své portfolio na vysokém úvěrovém financování. Část kapitálu může dokonce odejít do zahraničí, kde jsou podmínky mírnější a výnosy vyšší.
Výsledkem bude paradoxní situace: zatímco v minulých letech byli investoři hlavním motorem trhu, v roce 2026 mohou být jednou z jeho nejslabších složek.
Česko se dál rozděluje na dvě realitní republiky
Jedním z nejvýraznějších trendů posledních let je rostoucí rozdíl mezi jednotlivými regiony, a rok 2026 tento proces pravděpodobně ještě prohloubí. Zatímco v Praze a Brně poptávka neklesá, v jiných částech republiky jsou to právě méně dostupné hypotéky, které v kombinaci s nižší kupní silou mohou vést až ke stagnaci cen.
Praha zůstává specifickým vesmírem. Nabídkové ceny bytů zde překračují 140 tisíc korun za metr čtvereční a dlouhodobě platí jednoduché pravidlo: poptávka převyšuje nabídku. Pomalé povolovací procesy a omezená výstavba způsobují, že nových bytů jednoduše nevzniká dost.
Podobný vývoj sledujeme také v Brně a dalších velkých městech.
Naopak v některých regionech se odehrává jiný příběh. V oblastech, kde byly ceny dlouhodobě nízké – například v části severních Čech nebo na Ostravsku – jsme v posledních letech viděli velmi rychlý růst, místy až 20 až 26 procent ročně. Tomuto jevu se říká regionální dohánění. Jednoduše řečeno: když jsou velká města příliš drahá, část poptávky se přesune do levnějších oblastí.
Jenže tento proces má své limity. Expertní scénáře pro rok 2026 počítají spíše s mírným růstem cen bytů kolem 1 až 4 procent. V některých regionech dokonce může dojít ke stagnaci. Zvlášť ohrožené jsou starší domy v obcích s úbytkem obyvatel. Tam může nabídka převyšovat poptávku i několikanásobně – a ceny tak mohou začít klesat. Nejvíce to zasáhne energeticky neefektivní nemovitosti, jejichž provozní náklady jsou vysoké.
Nájemní bydlení zůstává pod tlakem
Zatímco vlastnické bydlení prochází určitou stabilizací, nájemní trh zůstává pod silným tlakem. V Praze se průměrné nájemné v roce 2025 pohybovalo kolem 405 korun za metr čtvereční. U standardního dvoupokojového bytu to znamená měsíční nájem často mezi 25 a 30 tisíci korun. A i když se to může zdát překvapivé, růst nájmů pravděpodobně nekončí. Odhady pro rok 2026 počítají s dalším zvýšením zhruba o 4 až 7 procent.
Důvodů je hned několik. Především stále slabá dostupnost vlastnického bydlení. Pro mnoho domácností zůstává koupě bytu mimo jejich finanční možnosti, a nájem tak zůstává jedinou realistickou variantou. Druhým faktorem je právě zpomalení investičních nákupů. Pokud investoři nakupují méně bytů na pronájem, roste pomaleji i nabídka nájemního bydlení. A třetím důvodem je růst příjmů domácností. Trh jednoduše dokáže absorbovat vyšší ceny.
Z investičního pohledu je ale situace méně optimistická. Hrubé výnosy z nájemného se v Praze pohybují kolem 3,5 procenta, v regionech přibližně 4 až 5 procent. Pokud jsou hypotéky na úrovni pěti procent, přestává investice do bytu dávat smysl jako čistě výnosová strategie. Mnozí investoři tak spoléhají především na dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí.
Největší brzda trhu
Pokud existuje jeden faktor, který dlouhodobě brání výraznějšímu poklesu cen bydlení v Česku, je to nedostatečná výstavba. V roce 2024 bylo dokončeno přibližně 30 tisíc bytů, což je nejnižší číslo od roku 2017. A výhled pro další roky zatím nenaznačuje dramatické zlepšení. Developery brzdí hned několik problémů. Stavební náklady zůstávají vysoké, na trhu chybí pracovní síla a povolovací procesy jsou stále extrémně pomalé. U větších projektů není výjimkou, že získání všech povolení trvá i pět let nebo déle.
Situace v Praze je přitom obzvlášť výmluvná. Přestože se v roce 2025 krátkodobě zvýšil počet zahajovaných projektů, ve třetím kvartálu se počet nových staveb propadl o více než 70 procent. Dokud se nepodaří výstavbu výrazně zrychlit, zůstane nabídka bytů omezená. A právě to je jeden z hlavních důvodů, proč se ceny bydlení v Česku drží relativně vysoko.
Kanceláře, obchody a sklady: tiché vítězství logistiky
Komerční nemovitosti ukazují zajímavé kontrasty. Kancelářská výstavba je historicky nízká, přesto se neobsazenost drží kolem 6,5 %. Firmy se vracejí do kanceláří, ale chtějí kvalitu, moderní standardy a důraz na ESG.
Retail se stabilizoval, prémiové lokality v Praze dosahují rekordních nájmů a neobsazenost kolem 3,9 procenta ukazuje solidní kondici. Skutečným tahounem je však logistika. Neobsazenost kolem 3,5 procenta, silná poptávka e-commerce i výroby a stabilní nájemné mezi 7 až 7,5 eura za metr čtvereční dělají z logistiky nejatraktivnější segment roku 2026.
Co rozhodne o vývoji trhu
Realitní analytici dnes pracují se třemi základními scénáři vývoje.
Ten nejpravděpodobnější počítá s poměrně klidným vývojem. Ceny bytů porostou zhruba o 1 až 4 procenta, nájemné o 4 až 7 procent. Domácnosti budou na trhu aktivnější, zatímco investoři po zavedení nových regulací zpomalí.
Optimistický scénář by nastal v případě výraznějšího poklesu hypotečních sazeb k úrovni 3 až 4 procent. V takové situaci by se poptávka rychle zvýšila a ceny nemovitostí by mohly růst i o deset procent ročně.
Na opačné straně stojí scénář pesimistický. Pokud by sazby zůstaly kolem šesti procent a ekonomika zpomalila, ceny bytů by mohly stagnovat nebo mírně klesnout. Nájemné by však pravděpodobně rostlo i v takovém případě, protože dostupnost vlastnického bydlení by se dále zhoršovala. Tento scénář se může naplnit i s rostoucími inflačními tlaky, které sílí díky konfliktu na Blízkém východě.
Jedno je ale téměř jisté. Rok 2026 nebude rokem dramatického kolapsu trhu. Spíše půjde o období postupného hledání nové rovnováhy. Rok 2026 určitě nebude nudný.
David toto téma celé rozebírá ve videu na YouTube kanálu Ekonomické Inteligence. Klikněte a zjistěte více!
