Proč hypotéka neposlouchá ČNB
Spořicí účty a hypotéky nereagují na stejnou sazbu ani stejnou rychlostí. Posuňte scénář ČNB a podívejte se, co model udělá s úročením úspor a se splátkou hypotéky.
Dvě sazby, které hýbou výsledkem
Podrobnosti — marže bank, vaše čísla
Dva dráty, dvě rychlosti
Co udělá pohyb ČNB o procento
| Scénář | Hypotéka | Splátka | Spořák | Po dani a inflaci |
|---|
Všimněte si nepoměru: celý pohyb ČNB se propíše do spořáku, do hypotéky jen jeho zlomek. Proto věta „ČNB snížila sazby, hypotéky zlevní“ funguje asi tak dobře jako „zvedl se vítr, takže zítra bude pršet“.
Repo sazba — cena peněz na čtrnáct dní
Když má banka večer přebytek peněz, uloží ho u České národní banky a dostane repo sazbu. Je to nejkratší a nejjistější úrok v zemi, takže žádný spořicí účet nemůže být dlouhodobě výrazně nad ním — banka by prodělávala. A protože je repo krátké, mění se hned, jak bankovní rada zvedne ruku.
PRIBOR — co si banky účtují navzájem
Sazba, za kterou si banky půjčují mezi sebou na týdny až rok. Drží se blízko repo sazby, ale trochu ji předbíhá: když trh čeká zvýšení, PRIBOR poleze nahoru ještě předtím, než ČNB cokoli udělá. Na PRIBOR jsou navázané podnikové úvěry a variabilní hypotéky — ty se mění samy od sebe každých pár měsíců.
Swap — cena peněz na pět let
Když vám banka dá hypotéku s pětiletou fixací, zafixuje si i vlastní náklad — přes úrokový swap. Vymění pohyblivou sazbu za pevnou na pět let dopředu a tu pak přeprodá vám s marží. Pětiletý swap je proto skutečný základ vaší hypotéky. A jeho cenu neurčuje guvernér, ale to, jestli si trh myslí, že za tři roky bude inflace pod kontrolou, nebo ne.
Co s tím prakticky
Na spořáku sledujte repo. Když ČNB sníží, do dvou tří měsíců to na výpisu uvidíte. A počítejte to poctivě: nejdřív patnáctiprocentní daň, pak inflace. To, co zůstane, je jediné skutečné číslo — a bývá výrazně skromnější, než jak se sazba tváří na plakátu.
Na hypotéce sledujte dlouhé sazby. Když jsou vysoko, kratší fixace vám nechá otevřená vrátka. Když jsou nízko, dlouhá fixace je levná pojistka. Fixace není sázka na to, kam sazby půjdou — je to rozhodnutí, jak dlouho chcete mít v rozpočtu klid.
A nikdy nefixujte podle titulků. Titulek popisuje repo sazbu, protože ta má tiskovou konferenci. Vaši splátku ale řídí číslo, o kterém se v televizi nemluví.
Sazbometr ukazuje obecné vztahy mezi sazbami. Konkrétní nabídku ovlivňuje také vaše bonita, LTV, délka fixace a aktuální obchodní politika banky. Část podmínek může být možné vyjednat.
Nezávazně probrat mou situaciModel je záměrně zjednodušený. Marži banky, přenos sazeb a vlastní částky můžete upravit v sekci Podrobnosti. Výsledky jsou orientační a nepředstavují osobní finanční doporučení ani závaznou nabídku úvěru.
